In Deutschland ist ein Mietvertrag ein gegenseitiger schuldrechtlicher Vertrag zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich eine Vertragspartei – der Vermieter dazu verpflichtet, der anderen Partei – dem Mieter – den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete besteht.
Typen eines Mietvertrages
Der Aufbau des deutschen Mietrechts mach es erforderlich, Mietverträge entsprechend nach der Nutzungsart zu Kategorisieren.
- Die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse, sowie die Rechtsvorschriften über Gestaltung von Formularverträgen gelten für alle Mietverhältnisse
- Bei der Vermietung von Räumen unterscheidet das Gesetz danach, ob die Immobilie zu Wohnzwecken oder zu anderen Zwecken genutzt wird.
- Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten dann zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften besondere Rechtsvorschriften. Darunter fallen insbesondere die Mieterschutzgesetze. Benötigt wird ein Wohnraummietvertrag.
- Kein Mietverhältnis, sondern Leihe liegt vor, wenn der Verleiher dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich gestattet. Ein Vertrag, der die Verpflichtung zur unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung zum Inhalt hat, ist ein Leihvertrag und kein Mietvertrag.
Das sehr umfangreiche und differenzierte deutsche Miet- und Pachtrecht wird schon wegen seines Umfangs als schwer verständlich empfunden, geht dafür aber differenziert auf einzelne Lebenssachverhalte ein. Insbesondere für Mietverträge zur dauerhaften, das bedeutet nicht vorrübergehend, Vermietung von Wohnraum bestehen viele zwingende gesetzliche Vorschriften.
Untervermietung
Ein Untermietvertrag ist eine spezielle Variante des Mietvertrages. Besteht zwischen dem Vermieter und dem Mieter bereits ein Mietvertrag über die Wohnung, so ist es dem Mieter möglich, seinerseits die Mietsache zu vermieten. In vielen Mietverträgen betreffend das Verhältnis zwischen Vermieter und dem Mieter wird das Recht des Mieters, solche Untermietverträge einzugehen, ausgeschlossen.
Verpflichtungen beider Parteien
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu gewähren. Allerdings wird in der Praxis zumeist vereinbart, dass ein Teil dieser Lasten wie Grundsteuern auf den Mieter umgelegt wird. Die weiteren Pflichten sind:
- Instandhaltungspflicht
- Kostenübernahme von Reparaturen
- Klingel- und Briefkastenschilder
- Beseitigung von Mängeln und Schäden in der Bausubstanz
- Beseitigung von Schimmel
Dem hingegen verpflichtet sich der Mieter, den Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen und ihm die gemietete Sache zum Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben. Wenn im Laufe der Mietzeit ein Mangel an der Mietsache auftritt, ist der Mieter verpflichtet dieses dem Vermieter zu melden. Weitere zusammengefasste sind:
- Pünktlich Miete zu zahlen
- Mängel melden
- Sich an die Hausordnung zu halten
- Heizpflicht
- Untermieter anzumelden
- Schönheitsreparaturen durchführen
Kündigung des Mietverhältnisses
Im Allgemeinen beträgt die Kündigungsfrist für Mieter drei Monate, diese muss bis spätestens am dritten Werktag eines Monats dem Mieter oder Vermieter vorliegen. Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, enthalten häufig die bis dahin gesetzlich gültige Regelung, dass bei einer Mietdauer von mehr als zehn Jahren die Kündigungsfrist für den Vermieter zwölf Monate beträgt. Verträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, in denen die Kündigungsfristen nicht formularmäßig formuliert sind, können im Einzelfall immer noch gültige schlechtere Bedingungen für Mieter enthalten.
Schlusswort
Wie bereits am Anfang dieses Beitrages erwähnt, ist das Mietrecht sehr komplex und aufwendig. Wenn Sie also in einen Rechtsstreit mit ihrem Mieter oder Vermieter sind, sollten Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden. Dieser wird mit solchen Streitigkeiten und dessen Rechtlicher Grundlage vertraut sein.