In dicht besiedelten Gebieten oder bei knappen
Grundstücksgrenzen kommt es vor, dass Bauherren über ihre eigene
Grundstücksgrenze hinausbauen. Doch was sagt das deutsche Recht zu solchen
Überbauten?
Was ist ein Überbau?
Ein Überbau bezeichnet im Baurecht den Teil eines Bauwerks,
der die Grenze des eigenen Grundstücks überschreitet und in den Luftraum des
Nachbargrundstücks ragt. Das kann sowohl horizontal (z.B. ein Erker oder
Balkon) als auch vertikal (z.B. ein vorspringendes Dach) geschehen.
Rechtliche Grundlagen
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in den §§ 912 bis
916 den Überbau. Grundsätzlich gilt: Ein Überbau ist nicht erlaubt. Es gibt
jedoch Ausnahmen:
- Duldungspflicht
des Nachbarn: Gemäß § 912 BGB muss der Nachbar den Überbau dulden,
wenn der Bauherr ihn nicht erkennen konnte und der Überbau erst nach
Beendigung des Gebäudes entdeckt wird. In diesem Fall muss der Überbauende
dem Nachbarn jedoch eine jährliche Überbaurente zahlen, sofern der Nachbar
diese verlangt. - Absichtlicher
Überbau: Ist der Überbau absichtlich erfolgt, besteht kein Recht auf
Duldung. Der Nachbar kann die Beseitigung des Überbaus verlangen oder,
wenn er diesen duldet, ebenfalls eine Überbaurente fordern.
Mögliche Konsequenzen
- Beseitigungsanspruch:
Wie bereits erwähnt, kann der Nachbar bei einem absichtlichen Überbau die
Beseitigung des übergebauten Teils verlangen. - Überbaurente:
Wird der Überbau geduldet, so kann der Nachbar eine Überbaurente
verlangen. Diese wird nach dem Wert des überbauten Grundstücksteils
berechnet. - Verjährung:
Der Beseitigungsanspruch des Nachbarn kann verjähren. Nach § 913 BGB
verjährt dieser Anspruch in zehn Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ende
des Jahres, in dem der Überbau entdeckt wurde.
Abschließende Gedanken
Bevor Sie bauen oder umbauen, ist es immer ratsam, genaue
Pläne und Messungen vorzunehmen, um ungewollte Überbauten zu vermeiden. Bei
Unsicherheiten oder Konflikten sollte man rechtlichen Rat bei einem Rechtsanwalt
einholen, um teure und zeitaufwändige Streitigkeiten zu vermeiden.